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Impago de las cuotas de la comunidad. ¿Y ahora qué hago?

Impago de las cuotas de la comunidad. ¿Y ahora qué hago?

Muchas comunidades de vecinos, sobre todo las que carecen de administradores de fincas, desconocen la existencia, dentro del seguro de su edificio, de dos coberturas que les pueden resultar muy útiles cuando desean reclamar a algún vecino cuotas que han dejado de pagar. Esas dos coberturas son:

  • el asesoramiento jurídico telefónico
  • y la reclamación por impago de las cuotas comunitarias

Es decir, con una llamada a la compañía de seguros, se pueden resolver, en muchos casos, nuestros quebraderos de cabeza.

EL ABOGADO LO PAGA EL SEGURO

Aunque, por defecto, estas coberturas ya suelen venir incluidas en los modernos seguros de comunidad, no está de más asegurarnos de que, efectivamente, sí están incluidas. Y, ya puestos, también informarnos de los límites que tienen.

En ocasiones las compañías no son las que prestan este servicio directamente y lo delegan a otras compañías de seguros con las que tienen acuerdos. Por ello no debemos alarmarnos si, cuando llamamos a nuestra compañía para solicitar asesoramiento jurídico, nos derivan a compañías como Europ Assistance o Arag, que son especialistas y se dedican, casi en exclusiva, a todo lo que tenga que ver con protección legal, abogados, reclamaciones, etc. En otras ocasiones, son las mismas compañías las que prestan directamente el servicio porque tienen un departamento que lo realiza y es especialista en el tema.

Pero lo importante de verdad es que, tanto el asesoramiento jurídico telefónico como si precisamos de un abogado que se encargue de la reclamación al vecino moroso, los paga la compañía de seguros.

¿QUÉ HAGO SI TENGO MOROSOS EN LA COMUNIDAD?

En primer lugar, siempre se debe hablar con el vecino para resolver el problema de forma amistosa. Y si el problema persiste, y no existe otra posibilidad, entonces podemos llamar a la compañía de seguros de nuestra comunidad y solicitar asesoramiento sobre qué debemos hacer.

Con la primera llamada a la compañía nos van a decir que la solución no es instantánea. Según el Observatorio de las Comunidades de Propietarios en su “4º Estudio Global sobre la morosidad en las comunidades de propietarios en España”, la media de días que se tardó en cobrar las cuotas impagadas en el año 2014 fue de 169 días.

Por otro lado, a los días que se tarda en cobrar hay que añadir, también, los distintos tipos de morosos que nos podemos encontrar:

  • El 51% son los llamados morosos accidentales: no pagan por problemas económicos puntuales.
  • El 24% corresponde a las entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión
  • Y, finalmente, el 25% son morosos intencionales o profesionales: no pagan intencionadamente aunque tienen capacidad financiera para pagar.

¿Cuántas cuotas se deben acumular para poder emprender acciones legales contra el moroso?

En principio, la Ley de la Propiedad Horizontal no habla de un número mínimo, por lo que con una sola cuota ya bastaría. Es verdad que el importe debido es muy importante porque hay que tener en cuenta el gasto que supone reclamar jurídicamente el pago de las cuotas, tanto monetariamente como en tiempo.

En caso de no tener la cobertura de reclamación por impago de cuotas comunitarias en el seguro de comunidad, los gastos de abogado y procurador corren a cargo de la comunidad aunque, al final del proceso, será el vecino moroso el que los acabará pagando, junto con las cuotas comunitarias debidas. Si, por el contrario, tenemos contratada la cobertura de reclamación de impago de cuotas comunitarias en nuestra póliza de comunidad, será la aseguradora la encargada de poner abogado y procurador por lo que la comunidad no tendría que adelantar dicho gasto.

No todo es bueno, bonito y barato

Sin embargo, hay que tener en cuenta las limitaciones que las pólizas suelen poner a esta cobertura. En las pólizas analizadas por seguros-comunidades.com siempre nos encontramos estas coletillas en los condicionados generales:

  • a) Que la Reclamación haya sido acordada válidamente en Junta.
  • b) Que el inicio del impago origen de la Reclamación, sea posterior a la entrada en vigor de esta Garantía
  • c) Que el deudor sea solvente y que exista base documental suficiente para probar el crédito ante los Tribunales.

Ante el punto C debemos decir que, vistos los datos sobre la tipología de morosos al que hace referencia el Observatorio de las Comunidades de Propietarios, el 49% de los morosos, correspondiente a la suma de los grupos de entidades financieras, sociedades inmobiliarias, entidades públicas de gestión y de morosos intencionales o profesionales, son altamente solventes, mientras que el primer grupo, el de morosos accidentales (que suele corresponder a los particulares), habría que estudiar cada caso para saber su solvencia o no. Por ello, al no dejar muy claro quién debe estimar la solvencia o insolvencia de un vecino, ¿no resulta un poco paradójica la redacción del punto C?. Está claro que lo que quiere el asegurador es recobrar los gastos de abogado y procurador en caso de que el conflicto llegue a los tribunales y así nunca perder dinero.

Ante el punto C debemos decir que, vistos los datos sobre la tipología de morosos al que hace referencia el Observatorio de las Comunidades de Propietarios, el 49% de los morosos, correspondiente a la suma de los grupos de entidades financieras, sociedades inmobiliarias, entidades públicas de gestión y de morosos intencionales o profesionales, son altamente solventes, mientras que el primer grupo, el de morosos accidentales (que suele corresponder a los particulares), habría que estudiar cada caso para saber su solvencia o no. Por ello, al no dejar muy claro quién debe estimar la solvencia o insolvencia de un vecino, ¿no resulta un poco paradójica la redacción del punto C?. Está claro que lo que quiere el asegurador es recobrar los gastos de abogado y procurador en caso de que el conflicto llegue a los tribunales y así nunca perder dinero.

Por otra parte, existen aseguradoras que, además de dar la cobertura de asesoramiento jurídico y reclamación de impago de cuotas, también adelantan parte de la deuda del moroso a la comunidad, recobrándola al final del proceso. Este punto se entiende como algo positivo para las comunidades que económicamente se encuentran en problemas financieros y que la morosidad de los vecinos no hace mas que incrementar dichos problemas financieros.

Si después de la reclamación verbal amistosa de las cuotas pendientes, el vecino no paga, lo recomendable es enviarle una carta certificada amistosa recordándole las deudas que tiene hasta ese momento. Toda documentación escrita que podamos aportar posteriormente al proceso siempre ayudará a la resolución judicial rápida del conflicto.

Si aun así, el vecino no paga, tenemos dos caminos igualmente válidos:

  • Iniciar un proceso monitorio
  • Iniciar una reclamación judicial

La recomendación siempre será la de iniciar el proceso monitorio. Este proceso fue creado para resolver rápidamente conflictos como el impago de cuotas comunitarias.

¿Cómo iniciamos el proceso monitorio?

1 - Convocatoria de Junta de Propietarios. En el orden del día deberá figurar, obligatoriamente, que se va a proceder a la liquidación de la deuda que existente de los vecinos deudores.

Si se aprueba la deuda en primera convocatoria, será suficiente con el voto de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas. Si se aprueba en segunda convocatoria, entonces la mayoría de asistentes que representen la mayoría de las cuotas presentes.

El acuerdo deberá ir firmado por el secretario, con el visto bueno del presidente y se comunicará por escrito al vecino deudor conforme indica el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal. Este artículo obliga a todos los vecinos de la comunidad a indicar al secretario un domicilio para citaciones y notificaciones, y si este domicilio no se indica, se entenderá por defecto el domicilio perteneciente a la comunidad. Si, aun así, no se logra comunicar con el vecino, se entienden realizada la comunicación con la colocación del escrito en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto.

Si el deudor no paga en el plazo de 3 días desde que notificó el acuerdo el secretario debe emitir un certificado de dicho acuerdo y de la cantidad debida con el visto bueno del presidente.

2 – Para iniciar el proceso monitorio la comunidad tiene dos opciones: dirigirse a los juzgados donde tenga su domicilio el deudor o dirigirse a los juzgados donde tenga su domicilio la comunidad. Este último es, lógicamente, el mas utilizado actualmente.

En el proceso monitorio: no estamos obligados a que intervengan abogados ni procuradores, lo que constituye un ahorro muy significativo. Sin embargo, el caso de las tasas a pagar es distinto, pues depende del importe de la deuda reclamada:

  • A – si la deuda reclamada es menor de 2.000 €, no se pagan tasas judiciales
  • B – si la deuda reclamada es mayor de 2.000 €, la tasa judicial es única: 100 €.

Aun así, hay que recordar que estos gastos serán reclamados posteriormente al vecino deudor como costas del proceso, por lo que la comunidad los recuperará.

En el mismo juzgado nos facilitarán la solicitud inicial para iniciar el procedimiento, que deberá ir firmada por quien la presente. En el caso de que sea presentado por otra persona que no sea el secretario o presidente, se deberá aportar el correspondiente poder notarial otorgado por la comunidad a dicha persona. Muy importante que dejemos reflejado en el formulario el domicilio y DNI/CIF del deudor, ya que esos datos permitirán al órgano judicial realizar las averiguaciones oportunas respecto al demandado.

Junto con la solicitud se entregará igualmente el documento firmado por el secretario que se aprobó en la junta sobre la deuda del vecino con la comunidad.

¿Cómo termina el proceso monitorio?

3 – Si se admite a trámite la solicitud inicial de proceso monitorio, el juez buscará al deudor para tratar de notificarle la deuda. A partir del momento en el que se le notifique al vecino por parte del juez su deuda con la comunidad, éste tiene 20 días para actuar según las distintas alternativas que le deja la ley:

  • A – Pagar voluntariamente. Tras verificar el pago, el juzgado archiva el asunto, salvo que se trate de gastos de Comunidad de propietarios, en cuyo caso podrá solicitar la tasación de costas si han intervenido abogado y procurador.
  • B – Dejar transcurrir los 20 días sin pagar, ni oponerse a la deuda. El juez dicta un Auto que puede ejecutarse como si ya hubiese Sentencia firme condenatoria. Esto deriva en los embargos pertinentes para saldar la deuda.
  • C – El deudor comparece y se opone en parte o en su totalidad a la deuda. Aquí empieza el lío.

Una vez que el deudor se opone en parte o en su totalidad a la deuda, y dependiendo del importe de la misma, los caminos son diferentes:

  • Si es menor de 2.000 €, el proceso monitorio pasará a ser un juicio verbal. La comunidad seguirá estando exenta de pagar tasas judiciales y tampoco tendrá obligación de abogado y procurador.
  • Si está entre 2.000 y 6.000 €, el proceso monitorio pasará a ser juicio verbal, pero la comunidad está obligada a pagar 150 € de tasa fija +0,10% del importe de la cuantía que se reclama y a contratar abogado y procurador.
  • Si es mayor de 6.000 €, el proceso monitorio pasará a ser juicio ordinario. La comunidad pagará 300 € de tasa fija + 0,10% del importe de la deuda reclamada y deberá contratar abogado y procurador.
  • Si la cuantía reclamada es menor de 6.000 €, el juzgado será el que fije la fecha para el juicio verbal. Si es mayor de 6.000 €, el juzgado otorgará 30 días a la comunidad para que interponga la pertinente demanda de juicio ordinario.

A partir de aquí, el abogado que contrate la comunidad de vecinos será el que os contará como sigue el proceso verbal u ordinario pertinente. Pero recordad que quizá vuestra póliza de comunidad incluya todo esto y algo aparentemente complicado, sea mas sencillo. Os dejamos una tabla donde podéis observar las coberturas que ofrecen algunas compañías, los límites y si son ellas mismas las que ofrecen la cobertura o tienen un acuerdo con otra compañía de defensa jurídica.

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